Si les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent être acquises de manière « traditionnelle » par les investisseurs particuliers, c’est-à-dire en pleine propriété, il existe une autre forme de détention moins connue permettant notamment d’optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine à terme : le démembrement.
Le démembrement
La pleine propriété d’un bien donne le droit à son détenteur de l’utiliser, de le louer pour en tirer des revenus, de le vendre, de le donner, de le léguer ou même de le détruire. Il est possible de diviser ces droits, on parle alors de démembrement de propriété. Le démembrement de propriété consiste à partager les attributs du droit de propriété entre deux personnes, le nu-propriétaire et l’usufruitier, pendant une période définie. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire est propriétaire du bien, mais ne l’utilise pas. L’usufruitier a le droit de l’utiliser et d’en tirer des revenus. Le démembrement de propriété est un outil patrimonial très utilisé ayant pour objectif l’optimisation de la fiscalité. Il peut être temporaire ou viager.
Dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété de parts de SCPI, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Les revenus sont perçus par l’usufruitier. Au terme de l’opération, le nu-propriétaire récupérera l’usufruit, donc la pleine propriété des parts.
• L’acquisition des parts avec une décote : En contre partie de l’abandon des revenus potentiels pour une durée déterminée ,le nu-propriétaire achète ses parts de SCPI avec une décote.
• L’effet de levier sur le patrimoine créé : Pour un investissement d’un même montant réalisé à la même date, le nu-propriétaire acquiert ainsi un plus grand nombre de parts. Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement, sans frais, et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI.
• Exonération d’impôt sur les revenus : Le nu-propriétaire ne perçoit pas les dividendes pendant la durée du démembrement et ne subit aucune fiscalité sur les revenus. Au terme de l’opération, s’il décide de conserver ses parts de SCPI, il commencera à percevoir les dividendes. L’acquisition de parts de SCPI en nu-propriété permet donc par exemple d’investir sans alourdir sa fiscalité puis, à la fin du démembrement, de bénéficier de revenus potentiels plus importants.
• Exonération d’imposition sur la réintégration de l’usufruit : Lorsque le démembrement de propriété arrive à son terme, le nu-propriétaire peut choisir de vendre ses parts de SCPI. Dans ce cas, la décote ne sera pas soumise au régime des plus-values immobilières.
• L’économie sur l’IFI : La nue-propriété n’entre pas dans la base taxable de l’IFI. Si le nu-propriétaire est redevable IFI, les parts de SCPI n’entrent pas dans le calcul du patrimoine net taxable.
Exemple d’investissement en pleine propriété vs un investissement en nue propriété.
Souscription en Pleine propriété
Jean a 60 ans et souhaite investir dans des parts de SCPI pour anticiper sa retraite. Toujours en activité, il ne souhaite pas de revenus complémentaires immédiats, mais désire en percevoir dans 5 ans, au moment de son départ à la retraite. A la suite de la vente d’un bien immobilier, il dispose d’un capital de 200 000 euros et aimerait investir dans des parts de la SCPI PF Grand Paris.
Prix de part en pleine propriété : 544 €
Nombre de parts souscrites en pleine propriété : 367 parts
Avec un budget de 200 000 €, Jean peut souscrire à 367 parts de la SCPI PF Grand Paris pour un montant 199 648 €.
• Son capital de 199 648 € est taxable à l’IFI Valeur IFI de SCPI PF Grand Paris : 427,75 € en 2021 427,75 * 367 = 156 984,25 €
• Sur 5 ans, ses potentiels revenus seraient de 43 122,50 €* et serait soumis à l’imposition des revenus fonciers (prélèvements sociaux et tranche marginale d’imposition).
* Résultat distribué pour la SCPI PF Grand Paris en 2021 : 23,50 € / part 23,50 € * 367 parts * 5 ans = 43 122,50 €
Souscription en nue-propriété sur une durée de 5 ans :
Nue-propriété sur 5 ans : 82,00 % de la pleine propriété soit 446,08 € – Nombre de parts souscrites en nue-propriété : 448 parts
Avec un budget de 200 000 €, Jean peut souscrire à 448 parts de la SCPI PF Grand Paris pour un montant 199 843,84 €.
• Pendant les 5 ans, son capital de 199 843,84 € n’entre pas dans la base taxable de l’IFI,
• L’achat en nue-propriété lui permet d’acheter 81 parts supplémentaires soit 22 % de parts supplémentaires,
• Au terme des 5 ans, Jean peut soit conserver ses parts de SCPI et percevoir les revenus potentiels de ses 448 parts ou bien les revendre. Dans ce cas, la décote ne sera pas soumise à l’imposition sur les plus-values immobilières.
Pourquoi acheter les parts de SCPI en usufruit ?
Pendant la période du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus des parts de SCPI. A son terme, les droits d’usufruits s’éteignent automatiquement pour permettre au nu propriétaire de reconstituer la pleine propriété des parts de SCPI. L’usufruit est profitable aux sociétés qui désirent placer un excédent de trésorerie et amortir comptablement leur investissement, car un terme est fixé dès le départ. A l’inverse, les parts de SCPI en pleine propriété ne peuvent pas être amorties, car leur avantage économique n’est pas limité dans le temps.
Exemple d’investissement en usufruit.
Une société souhaite placer 20 000 € de trésorerie sur 5 ans et aimerait investir dans des parts de la SCPI PF Grand Paris.
Usufruit sur 5 ans : 18,00 % de la pleine propriété soit 97,92 € Nombre de parts souscrites en usufruit : 198 parts
La Société, fiscalisée à l’IS, souhaite souscrire à 204 parts en usufruit pour un investissement de 19 926,72 € (198 parts x 100,64 € = 19 926,72 €).
Performance de la SCPI PF Grand Paris en 2021 : 23,5 €/part
• Pendant les 5 ans, l’investisseur perçoit l’intégralité des revenus des parts de SCPI : 4 794 € de dividendes potentiels annuels pour 19926,72 € investis,
• Il amortit l’intégralité du capital investi afin de compenser ses revenus fonciers,
• Le total des flux de trésorerie en fin de période s’élèverait potentiellement à 23 970 € soit un gain net constaté de 3 994,32 €.
Le démembrement viager
Tout comme le démembrement de propriété temporaire, le démembrement viager divise le droit de propriété en deux : la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI. La différence repose sur la fin du démembrement. Le terme d’un démembrement viager intervient lorsque l’usufruitier décède. La pleine propriété se reforme alors et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de SCPI sans qu’elles n’entrent dans la masse successorale de l’usufruitier. Le démembrement viager est donc un outil de transmission patrimoniale qui permet d’optimiser la fiscalité de la succession de l’usufruitier au bénéfice du nu-propriétaire.
Quand le démembrement est viager, le barème est fixé légalement par l’article 669 du CGI. La valeur de chaque attribut dépend de l’âge de l’usufruitier et de la valeur de votre bien en pleine propriété.
Quelle valeur doit-on prendre en compte ? Si le démembrement est fait au moment de l’achat des parts de SCPI, il s’agit de la part en pleine propriété. Si le démembrement de propriété est fait après l’achat des parts, il s’agit de la valeur de retrait (cf. tableau ci-dessous). Pour rappel, la valeur de retrait est égale au prix d’acquisition diminué de la commission de souscription.
A quels moments intervient le démembrement viager des parts de SCPI ?
Au moment du décès
Monsieur Dupont est détenteur d’un portefeuille de 350 parts de la SCPI PF Grand Paris. Il décède à l’âge de 75 ans et laisse comme héritiers sa femme Louise, 72 ans et ses deux fils Pierre et Paul. Monsieur Dupont était marié sous le régime légal de la communauté, mais avait reçu ses parts de SCPI de son père, il détenait donc ses parts de SCPI en propre.
Comme Monsieur et Madame Dupont n’ont pas fait de donation entre époux, il convient d’appliquer les règles légales de dévolution successorale (article 757 du code civil). Madame Dupont disposera de la totalité des parts de SCPI en usufruit alors que Pierre et Paul se partageront les parts de SCPI en nue-propriété. Si nous devions chiffrer ce que chacun reçoit, c’est la valeur de retrait des parts de SCPI au jour du décès qu’il convient de prendre en considération. Au jour de son décès la valeur totale de son portefeuille de SCPI PERIAL Asset Management s’élève à 172 312 € en valeur de retrait et se répartit de ma manière suivante : • Louise, 72 ans, va disposer de 100 % des parts en usufruit. Compte tenu de son âge, ces dernières seront évaluées à 30 % de la valeur de la pleine propriété soit 30% x 492,32 € x 350 parts = 51 693,6 €, • Pierre et Paul vont chacun disposer de 50 % des parts en nue-propriété. Compte tenu de l’âge de Louise, ces dernières seront évaluées à 70 % de la valeur de la pleine propriété soit : 70% x 492,32 x 175 parts = 60 309,2 €. Quel est l’intérêt ? Les parts de SCPI ont été transmises lors du 1er décès pour une valeur inférieure à la valeur en pleine propriété, puisqu’au décès de Louise l’usufruit va s’éteindre automatiquement et retrouver la nue-propriété déjà détenue par Pierre et Paul sans entrer dans la succession de Louise.
Par anticipation successorale
Jean a 56 ans et il est veuf. Il dispose d’un portefeuille de 400 parts de PF Grand Paris.
Il souhaite anticiper sa future succession sans pour autant perdre les revenus de ses parts de SCPI qui constituent pour lui un complément de retraite important. Il choisit de donner la nue-propriété de ses parts à sa seule et unique fille Caroline.
Comment calculer la valeur de donation ?
La valeur en pleine propriété est de 400 x 492,32€ = 196 928 €.
Jean a 56 ans, la valeur de l’usufruit est de 50 % de ses parts en pleine propriété. En donnant la nue-propriété durant son vivant, l’administration fiscale retiendra qu’il donne 98 464 € à sa fille et n’aura donc pas de droit de donation à payer puisqu’il est en dessous du seuil de 100 000 euros.
Lors de son décès, l’usufruit s’éteint et retrouve la nue-propriété des 400 parts détenue par Caroline sans passer dans la succession de Jean. Il aura donc transmis la totalité de ses parts pour une valeur supérieure à 100 000 euros sans avoir à s’acquitter de droits de succession.
A savoir, qu’il est possible de procéder au démembrement soit en allant chez votre notaire si vous détenez déjà vos parts de SCPI soit en démembrant vos parts de SCPI ab initio, c’est-à-dire au moment de l’acquisition.
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