SCI : qui décide de la mise à disposition gratuite du bien ?
1. Ce qu’il faut retenir
Si l’objet social ne mentionne pas expressément la faculté de mettre à disposition gratuitement des associés l’immeuble dont la société est propriétaire, alors le gérant ne peut pas décider seul de cette mise à disposition.
Cette opération devra être autorisée par l’assemblée générale des associés à la majorité requise pour modifier l’objet social.Cass. civ. 3, 2 mai 2024, n° 22-24503
2. Conséquences pratiques – Avis Fidroit
2.1. La majorité
En cas d’absence de mention dans les statuts de la société, le gérant doit faire voter l’opération de mise à disposition à un associé par l’assemblée générale des associés.
La majorité requise pour cette opération est, en cas de silence des statuts, fixée à l’unanimité des associés de la société.
Remarque :
Les statuts peuvent prévoir de fixer des conditions de majorité différentes selon l’importance des décisions :
majorité simple pour les décisions ordinaires ;
et la majorité renforcée ou unanimité pour les décisions extraordinaires.
Il est alors nécessaire de vérifier cet élément afin de connaître la majorité nécessaire pour autoriser la mise à disposition du bien à un associé.
À défaut d’autorisation des associés (majorité non atteinte ou absence de vote), la nullité du prêt à usage peut être obtenue par un associé.
2.2. Prévoir la mise à disposition dans les statuts
La mise à disposition du bien immobilier prévue dans les statuts de la SCI a pour intérêt de permettre au gérant seul de mettre à la disposition d’un ou plusieurs associé(s) un bien immobilier sans demander l’autorisation aux associés.
Avis Fidroit :
Cette clause statutaire a du sens dans certains cas, notamment dans le cas d’une SCI qui détient la résidence principale des associés.
Par exemple, Monsieur et Madame détiennent leur résidence principale via une SCI dont ils sont co-gérants. En cas de décès de l’un d’eux, les enfants communs et non communs du défunt deviennent associés de la SCI.
Sans clause dans les statuts prévoyants la mise à disposition du bien dans l’objet social, et en cas de mise à disposition devenue obsolète (mise à disposition initiale au nom du défunt et non pas de monsieur et madame, ou encore mise à disposition à durée déterminée), le conjoint survivant qui est gérant devra demander aux associés, via une AG à l’unanimité, la mise à disposition.
En cas de mauvaise entente familiale, il y a un risque de non-reconduction de la mise à disposition gratuite au conjoint survivant.
Afin de matérialiser la mise à disposition, le gérant et l’associé occupant gratuitement le bien doivent alors signer une convention de mise à disposition autorisant l’associé à utiliser le bien. Cette convention doit notamment mentionner les obligations d’entretien et d’assurance incombant l’associé.
3. Pour aller plus loin
3.1. Faits et procédure
La SCI F est constituée entre Madame (99 parts) et Monsieur (1 part) qui est également gérant. La SCI F est propriétaire d’un immeuble de 2 étages dont le rez-de-chaussée est donné à bail commercial en 2002 à la SELARL dont Monsieur est gérant.
Le 15 septembre 2013, après la séparation du couple, Monsieur se consent un prêt à usage (mise à disposition gratuite) sur le 1er et second étage de l’immeuble.
Lors d’un litige, Monsieur assigne la SCI en remboursement de son compte courant d’associé. La SCI forme alors des demandes reconventionnelles afin, notamment, d’annuler le prêt à usage conclu le 15 septembre 2013.
La cour d’appel indique que lorsque les statuts d’une SCI ne donnent pas, dans l’objet social, la possibilité de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, la mise à disposition doit être autorisée en AG dans les conditions prévues pour la modification des statuts et non pas par le gérant seul. Or, les statuts de la SCI F ne précisaient pas expressément la faculté de mise à disposition.
Monsieur fait grief à l’arrêt qui a notamment prononcé la nullité du contrat du prêt à usage et qui a fixé une indemnité d’occupation et d’ordonner son expulsion.
3.2. Décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi de Monsieur.
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